Mit dem Rechtsinstitut der Baulast (§ 85 BauO NRW) können einer Bebauung entgegenstehende baurechtliche Hindernisse aus dem Weg geräumt werden. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines oder mehrerer Grundstückseigentümer zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen.
Sie dient nicht der Regelung der privatrechtlichen Verhältnisse unter Nachbarn und ist kein Ersatz für privatrechtliche Vereinbarungen. Durch Baulasten entstehen keine direkten Rechtsbeziehungen zwischen belastetem und begünstigtem Grundstückseigentümer. Eine zusätzliche privatrechtliche Regelung des Baulastgegenstandes, zum Beispiel bei Zuwegungsbaulasten, ist empfehlenswert.
Die Baulasten werden in das Baulastenverzeichnis der Stadt Bochum eingetragen. In der Regel kann durch eine Baulast die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks erweitert werden.
Können zum Beispiel bei einem Bauvorhaben die vorgeschriebenen Grenzabstände nicht eingehalten werden oder liegt das Baugrundstück nicht in ausreichender Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche, gibt es die Möglichkeit, durch Einräumung einer Baulast des Nachbarn, dennoch genehmigen zu können.
Es gibt beispielsweise Baulasten, durch die sich ein Nachbar verpflichtet, einen Teil seines Grundstücks als Zufahrt oder für die Einhaltung der Grenzabstände dem anderen Nachbarn zur Verfügung zu stellen, oder Anbauverpflichtungen, mit denen sich die Nachbarn verpflichten, entsprechend auf der Grenze aneinander zu bauen.
Da die Rechtslage recht kompliziert ist und nicht in jedem Fall durch eine Baulast ein baurechtliches Problem ausgeräumt werden kann, würde es hier zu weit führen, alle Einzelheiten zu erläutern.
In welcher Form muss eine Baulasterklärung abgegeben werden?
Für die Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis ist eine schriftliche Erklärung aller Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer (des belasteten Grundstückes) erforderlich.
Ist für ein Grundstück ein Kaufvertrag geschlossen worden, so hat die Käuferin oder der Käufer der Baulast zuzustimmen, wenn bereits eine Erwerbsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Die Unterschrift muss beglaubigt werden. Dies kann notariell (bei einem Notar) erfolgen, bei einem öffentlich-bestellten Vermessungsingenieur oder vor der Bauaufsichtsbehörde.
Die Verpflichtungserklärung (Baulasttext) kann entsprechend den Formerfordernissen von der Bürgerin oder dem Bürger selbst, von dessen Entwurfsverfasserin oder Entwurfsverfasser oder von Rechtsanwälten und Notaren vorbereitet werden. Mustertexte für die verschiedenen Baulasten finden sie unten.
Rechtsgrundlage:
