27. April 2018 - Bochum will Innenstadt als Ganzes weiterentwickeln

BVZ: Stadt spricht sich für neues Wohnquartierviertel aus

27. April 2018 - Bochum will Innenstadt als Ganzes weiterentwickeln

Baulich neu ordnen möchte der Rat der Stadt Bochum nach einem intensiven Beratungsprozess das Umfeld des Historischen Rathauses. Dort steht das stark sanierungsbedürfte Bildungs- und Verwaltungszentrum (BVZ), in dem unter anderen die Zentralbücherei und die Volkshochschule untergebracht sind. Statt für eine aufwändige Kernsanierung hat sich der Rat in seiner Sitzung im November 2017 für den Abriss der Immobilie ausgesprochen – und damit für eine große bauliche Neugestaltung und starke Aufwertung der Bochumer Innenstadt. An der Stelle des BVZ soll kein neuer Verwaltungssitzes entstehen, sondern moderner Wohnungsbau. Dieser ist stark gefragt, fehlt aber in ausreichender Quadratmeterzahl und Qualität für unterschiedliche Zielgruppen in der beliebten Innenstadt. Dank der zentralen und doch grünen Lage am Appolonia-Pfaus-Park kann und möchte die Stadt ein neues Wohnviertel schaffen.

FAQ zum BVZ:

Das BVZ ist ein Kind seiner Zeit, das heißt das Gebäude von Ende der 1970er / Anfang der 1980er Jahren ist nach dem Stand der damaligen Technik errichtet worden, ähnlich wie der Hochhauskomplex des Landgerichts am Husemannplatz. Wie bei vielen Gebäuden aus dieser Bauzeit sind Baustoffe verbaut worden, die damals als modern galten, heute aber problematisch sind. Zudem ist das Flachdach undicht, was trotz Wartung zu regelmäßigen Wassereinbrüchen führt. Zudem fehlt, typisch für sein Baujahr, eine Wärmeisolierung und in vielen Teilen entspricht das Gebäude nicht mehr den heute geltenden Arbeitsschutzanforderungen. Die Fenster sind schlecht isoliert und zugig. Beschäftigte sowie Bürgerinnen und Bürger finden im Winter ein unangenehm stark ausgekühltes und im Sommer ein teils unerträglich überhitztes Gebäude vor.

Das BVZ ist schlecht als Bürofläche nutzbar. Mit seinen zwei achteckigen Baukörpern ist der Grundriss aus heutiger Sicht unwirtschaftlich. Eine Erkenntnis, die Bauherren beziehungsweise Besitzer solcher Immobilien in ganz Deutschland teilen. Vor allem aufgrund der nicht vorhandenen Wärmedämmung und der steigenden Reparaturanfälligkeit sind die Unterhaltskosten immens. Zudem entspricht das BVZ nicht mehr den aktuellen Anforderungen an den Brandschutz

Diese Frage hat die Stadt Bochum durch externe Fachleute prüfen lassen. Die Kosten für Sanierung und Abriss würden demnach ungefähr gleich hoch ausfallen (Abriss leicht günstiger). Aber im Gegensatz zur Sanierung bietet die Neubebauung des Areals wichtige qualitativ hochwertige Impulse für die Entwicklung der gesamten Innenstadt. Und das BVZ hat durch seinen Grundriss mit einem offenen Innenhof weder eine Entwicklungsmöglichkeit, noch könnte man es energetisch so aufbereiten, dass es einem Neubaustandard entspricht.

Die Stadt möchte an dieser Stelle Wohnen in der Innenstadt entwickeln und das in hoher Qualität tun. Bochum wächst seit 2015 wieder und braucht – wie das Handlungskonzept Wohnen zeigt – neuen, attraktiven Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen, darunter Familien und Senioren. Auch geförderter Wohnungsbau gehört natürlich dazu. Der Trend geht zudem wieder dahin, in den Städten zu wohnen: mit kurzen Wegen und doch einladenden Rückzugsmöglichkeiten. Hier hätten die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner die Bochumer City direkt vor der Haustür und den Park als „grüne Zone“ im Rücken. Das Wohnbauprojekt würde durch einen oder mehrere Investoren nach dem so genannten Bestgebotsverfahren umgesetzt, das heißt es geht nicht nur um den besten Grundstückspreis, sondern auch um die beste Entwicklungsidee und die beste Architekturqualität für das „Wohnen am Appolonia-Pfaus-Park“.

Dazu gibt es gegenüber dem Rathaus andere geeignete Flächen: so durch den besser ausnutzbaren Telekom-Block und das entstehende Viktoria-Karree auf dem freiwerdenden ehemaligen Justizgelände am Husemannplatz. Die Neuorganisation der Stadtverwaltung ermöglicht damit die Chance, die frei werdenden Flächen attraktiv für benötigten Wohnungsbau zu entwickeln.

Der Appolonia-Pfaus-Park wird derzeit zu wenig  von Besucherinnen und Besuchern des Bochumer Zentrums wahrgenommen. Dabei ist es das einzige Erholungsgrün in der direkten Innenstadt. Durch die neue Wohnbebauung rings um den kleinen Park rückt die Grünfläche gestalterisch mehr in den Mittelpunkt; hier entsteht künftig mehr Leben. Der Park wird deutlich stärker von neuen und bisherigen Anwohnerinnen und Anwohnern genutzt werden. Heute verschwindet der Park im Schlagschatten des BVZ.

Erfahrungen in der Vergangenheit haben gezeigt, dass die Lage des BVZ für den Einzelhandel nicht attraktiv ist. Frühere Konzepte wie das Rathaus-Center mit Einzelhandel im Erdgeschoss hatten deutlich zu wenig Laufkundschaft und konnten der Kortumstraße keinen Impuls geben. Im Gegensatz dazu schließt das Viktoria-Karree über den Husemannplatz direkt an die 1A-Lage der Innenstadt – das heißt an die stark besuchte Fußgängerzone – an.

Die Stadt Bochum wird neben dem historischen Rathaus auf jeden Fall Büroflächen im Eigentum behalten. Aber ein guter, ausgewogener Mix aus angemieteten Büroflächen und eigenen Immobilien sichert der Stadtverwaltung in den nächsten Jahren die notwendige Flexibilität, städtische Dienstleistungen nah zum Rathaus anzubieten. Sie hat so die Chance, auf Veränderungen zu reagieren, die zum Beispiel durch eine stärker digitalisierte Stadtverwaltung (mehr E-Government / Online-Formulare) oder durch unplanbare Aufgaben entstehen – wie zum Beispiel durch die starke Zuwanderungswelle in 2015 und 2016. Hier benötigte die Stadt Bochum sehr schnell mehr Platz für mehr Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die grundsätzliche Frage, anzumieten oder selbst zu bauen, unterliegt bei ihrer Beantwortung generell wirtschaftlichen Trends. Daher ist auch hier eine Mischung von Mieten und Eigentum für Städte sinnvoll und günstig. Die Miete im Viktoria Karree liegt knapp unter dem in der Lage üblichen Satz, den der Büromarktbericht und Immobiliengutachter ermitteln.  

Ein externes städtebauliches Sachverständigenbüro hat die Kosten kalkuliert. Die Berechnungen beziehen auf die nächsten 30 Jahre; über die dynamischen Veränderungen, denen der Immobilienmarkt unterliegt, kann die Kalkulation für die nächsten 19 Jahre verlässliche Aussagen machen. Legt man diese zu Grunde, fallen danach für die Stadt jedes Jahr im Durchschnitt rund fünf Millionen Euro Kosten an. Auf dieselbe Summe kommt das Sachverständigenbüro in seinem unabhängigen Gutachten auch, wenn die Stadt alle oben genannten Gebäude weiter nutzen und nur den laufenden Betrieb und Unterhalt sowie zwingende Sanierungsarbeiten bezahlen würde. Die Kalkulation der verschiedenen Varianten beinhaltet sämtliche Abriss-, Neubau- und Anmietungskosten aller Gebäude. Auch Einnahmen aus den Verkäufen städtischer Grundstücke für Wohnungsbau, Umzugs- und Bewirtschaftungskosten für die genutzten Büroflächen sowie Ausgaben für die Gestaltung von Außenanlagen sind darin enthalten.
 

Für öffentliche Einrichtungen wie die Stadtbücherei und die Volkshochschule will die Stadt das heutige Telekomgebäude zum „Haus des Wissens“ umbauen und für verschiedene Fachämter in den kommenden Jahren neue Gebäude bauen und Flächen in unmittelbarer Nähe zum Rathaus, wie im Viktoria Karree, anmieten. Erst nach dem vollständigen Umzug dieser öffentlichen Einrichtungen lässt die Stadt das BVZ abreißen.

Das Viktoria Karree ist ein Baustein der Innenstadt von morgen und bietet einen innenstadttypischen Nutzungsmix. Hier findet sich nicht nur Einzelhandel, sondern auch Dienstleistung, Gastronomie sowie ein Hotel wieder. Da das Viktoria-Karree nicht nur über den Husemannplatz direkt an die 1A-Lage der Innenstadt angebunden ist, sondern auch in unmittelbarer Nähe zum historischen Rathaus liegt, ist hier ein idealer Ort, um die Dienstleistungsflächen für städtische Nutzungen anzumieten. Ämter der Stadt im Viktoria-Karree sind dabei sowohl vom Rathaus und künftigem Haus des Wissens als auch vom Einkauf über kurze Wege für die Bürger/ Bürgerinnen und auch für die Mitarbeiter/ innen der Stadt zu erreichen.
 

Die Stadt Bochum sucht durch den sich abzeichnenden Wegfall der Flächen im BVZ nach geeignetem Ersatz in unmittelbarer Nähe des historischen Rathauses, um ihre städtischen Dienstleistungen weiterhin möglichst zentral, gut angebunden und fußläufig zueinander anbieten zu können. Im sehr nahgelegenen Viktoria Karree bietet sich der Stadt Bochum die Chance, neue attraktive Büroflächen anzumieten.
 

Nein. Die Planungen sind in dieser Frage noch offen, das heißt beide Gebäude könnten auch mit neuen Nutzungen sinnvoll stadtbildprägend in die zukünftige Konzeption einbezogen werden. Die Stadtplaner haben bei den weiteren Planungen und Prüfungen den Erhalt im Blick. Die Entscheidung fällt in einem Bestgebotsverfahren, das nicht allein auf den besten Preis zielt, sondern auf den besten Mix aus Nutzungsideen, Architekturleistung und Kaufpreis.

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