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Welchen Einfluss hat die Corona-Krise auf den Bochumer Immobilienmarkt?

Grundstücksmarktbericht für Bochum

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Tim Mausbach-Judith mit dem Grundstücksmarktbericht für Bochum.
Tim Mausbach-Judith mit dem Grundstücksmarktbericht für Bochum. (Quelle: Stadt Bochum)

Bisher galt der Kauf einer Wohnimmobilie angesichts von Negativzinsen für Sparguthaben als gute Investition, egal ob die Käuferinnen und Käufer selbst darin wohnen oder das Haus bzw. die Wohnung vermieten wollten. Durch Einnahmeausfälle, Kurzarbeitergeld, Sorge vor Arbeitsplatzverlust hat die Corona-Krise die Existenzgrundlage auch vieler Bochumerinnen und Bochumer erschüttert. Wie wirkt sich dies auf den Immobilienmarkt in unserer Stadt aus? Tim Mausbach-Judith, Vorsitzender des Bochumer Gutachterausschusses für Grundstückswerte und Mitarbeiter des städtischen Amtes für Geoinformation, Liegenschaften und Kataster, hat einen Blick in die Immobilienverkäufe der vergangenen Monate geworfen.

Wie viele Immobilien haben in Bochum seit dem Ausbruch der Corona-Krise die Besitzerin oder den Besitzer gewechselt?

Eine erste Auswertung für den Zeitraum vom 1. März bis 30. Juni 2020 zeigt keine wesentlichen Rückgänge im Vergleich zu den Vorjahren bei Transaktionen. Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind rund 850 Verträge eingereicht und zur Auswertung vorgelegt worden. Diese Zahl kann sich bis zum Ende des Jahres noch ändern, da Notare abgeschlossene Kaufverträge zum Teil erst mit Verzögerung bei unserer Geschäftsstelle einreichen. Diese Änderungen würden aber im Rahmen üblicher Schwankungen liegen. Ein eindeutiger Corona-Effekt ist derzeit nicht messbar. Vielmehr überlagern sich andere Auswirkungen, zum Beispiel Einschränkungen bei Besichtigungen und Notarterminen, Personalknappheit bei Behörden. Ein möglicher Transaktionsrückgang ist also eher nicht dadurch gegeben, dass die Käuferinnen und Käufer nicht kaufen wollten, sondern nicht kaufen konnten.

Wie viele verkaufte Immobilien waren es denn im Vergleichszeitraum ein Jahr zuvor?

Im Vergleichszeitraum 2019 sind der Geschäftsstelle 991 Kaufverträge übermittelt worden. Auf den ersten Blick scheint schon ein starker Rückgang bei den abgeschlossenen Immobilienverkäufen vorzuliegen. Dies relativiert sich jedoch, wenn man das Jahr 2018 mit 883 Kaufverträgen in demselben Zeitraum betrachtet. Insgesamt kann also derzeit kein markanter und belegbarer Rückgang bei den Immobiliengeschäften erkannt werden.

Ist das Angebot an Bochumer Immobilien trotz Corona ungebrochen?

Die Pandemie führt vielleicht kurzfristig zu zeitlichen Verschiebungen von Kaufabschlüssen, langfristig wird sie die Nachfrage nach Wohnraum aber nicht reduzieren. Hört man sich bei anderen Akteuren der Branche um, hört man immer wieder, dass der Bedarf an Wohnraum in vielen Städten und Regionen das knappe Immobilienangebot übersteigt. An dieser Situation ändert auch eine Corona-Pandemie nichts Maßgebliches, da die Gründe für den Nachfrage-Überhang weiterhin bestehen bleiben. Eine Nachfrage an Immobilien in Bochum ist weitergegeben. Ein sonst üblicher Rückgang der Kaufverträge während der Ferienzeit ist nicht so stark ausgefallen. Über die Anzahl der angebotenen Immobilien führt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses keine Daten, somit ist uns keine Aussage über ein geändertes Angebot möglich.

Wie war die Preisentwicklung in den beiden Zeiträumen März bis Juni 2019 im Vergleich zum März bis Juni 2020? Sind die Preise während der Hochphase der Pandemie gefallen oder gestiegen?

Generell war die Preisentwicklung im Stadtgebiet für annähernd alle Teilmärkte in den letzten Jahren durchweg steigend. Allerdings können oder werden solche Entwicklungen in der Regel nicht über einen so relativ kurzen Zeitraum sichtbar. Eine signifikante Preisentwicklung aufgrund von Corona dürfte erst bei der Betrachtung eines längeren Zeitraumes feststellbar sein. Bei der Auswertung der Kaufverträge, die in diesem Zeitraum liegen, ist bisher keine deutliche, vom derzeitigen Trend abweichende Preisentwicklung zu erkennen.

Wie ist die Preislage für Bochumer Immobilien insgesamt zu bewerten?


In den letzten Jahren konnten in den einzelnen Teilmärkten deutliche Preisanstiege festgestellt werden. Hier sind das Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage sowie die individuellen, finanziellen Möglichkeiten die entscheidenden Faktoren. Eine langfristige Vorausschau zu Preis- und Umsatzentwicklungen bei den Immobilien im Stadtgebiet unter Corona können der Gutachterausschuss und ich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht geben. Das wäre spekulativ, da sich noch nicht einschätzen lässt, ob und wie zum Beispiel die unterstützenden Maßnahmen von Bund, Ländern und Gemeinden ins Marktgeschehen eingreifen.

Haben die Menschen in Bochum in den Pandemie-Monaten vorzugsweise Häuser oder eher Eigentumswohnungen erworben?

In dem angegebenen Zeitraum sind rund 400 Wohnungseigentume und rund 270 Wohnhäuser veräußert worden. Dies stellt aber keine Besonderheit dar, da Wohnungseigentum grundsätzlich der Teilmarkt mit den meisten Kauffällen im Stadtgebiet ist. Ein verändertes Kaufverhalten hinsichtlich der Immobilienart, sprich Eigentumswohnung oder Wohnhaus, ist nicht ersichtlich. Beim Verkauf von Gewerbeobjekten zeigt sich derzeit ein rückläufiger Trend. Ob sich dieser wirklich bestätigt, kann erst im Laufe des Jahres festgestellt werden.

In welchen Teilen Bochums wechselten die meisten Immobilien die Besitzer/innen?

In unserer Kaufpreissammlung werden die Kaufverträge nach ihrer Katasterbezeichnung, unter anderen nach Gemarkung und Flurstück, abgelegt und gespeichert. Wir haben diese Auswertung mal für die einzelnen Gemarkungen in unserer Stadt gemacht, obwohl sie natürlich keinerlei Aussage zu Corona erlaubt. Zum Zeitpunkt der Auswertung waren die fünf Gemarkungen, in denen bis dahin am meisten Kaufverträge vorlagen Bochum, Langendreer, Wattenscheid, Weitmar und – auf Platz 5 – Wiemelhausen. Natürlich wechselten auch in den anderen 23 Bochumer Gemarkungen zahlreiche Objekte die Besitzerin beziehungsweise den Besitzer.

Gibt es hier eine Corona-bedingt veränderte Entwicklung?

Nein, eine Auswirkung der Corona-Pandemie ist derzeit anhand der Kaufpreissammlung nicht festzustellen.

Hat die Pandemie den Trend nach immer mehr Wohnfläche vorerst gestoppt? Das heißt, zeigen die getätigten Verkäufe in Bochum, dass sich Käuferinnen und Käufer in der Krise eher für kleinere, bescheidenere Objekte entschieden haben?

Da überwiegend Bestandsobjekte mit einer guten Durchmischung hinsichtlich der Wohnflächen verkauft worden sind, ist eine Trendwende zu kleineren Objekten nicht belegbar. Bei den eingegangenen Kaufverträgen für Neubauten in den Teilmärkten Wohnungseigentum und Einfamilienhäuser zeigt sich keine signifikante Änderung in der Wohnfläche.

Ist zu beobachten, dass es Menschen eher ins kostengünstigere städtische Umland zieht als in die teurere Stadtlage?

Aus den eingegangenen Verträgen ist ein Trend zum Erwerb von kostengünstigeren Immobilien im Umland nicht ersichtlich. Um einen solchen feststellen zu können, ist ein längerer Untersuchungszeitraum sinnvoll. In den letzten Jahren zeichnet sich dieser Trend nicht ab.

Welche Orientierung kann der Gutachterausschuss in der Krise bieten?

Die Kernaufgabe des Gutachterausschusses ist es, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt herzustellen. Diese basiert auf real gezahlten Kaufpreisen, die in einer Datenbank gesammelt und statistisch ausgewertet werden. Somit haben Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und Verkäufer beim Gutachterausschuss die Möglichkeit, Werte zu erfragen, an denen sie ihre preisliche Verhandlung orientieren können. Letztendlich ist der Immobilienpreis frei verhandelbar. Das Ergebnis der Verhandlung fließt dann als Kaufvertrag ebenfalls in die Datenbank des Gutachterausschusses und wird somit Bestandteil der Orientierungshilfe, zum Beispiel für Immobilienrichtwerte, für andere Interessentinnen und Interessenten. Die Auswertungen des Gutachterausschusses in der Stadt Bochum sind im Landesportal Boris.NRW unter www.boris.nrw.de veröffentlicht und stehen der Allgemeinheit kostenfrei zu Verfügung. Der Gutachterausschuss hat mit dieser Dokumentation des Marktgeschehens eine beruhigende Wirkung auf bestimmte Ereignisse und Krisen. Er enthält sich jeder Spekulation und stellt nüchtern und sachlich das Geschehen am Grundstückmarkt dar, auch und gerade in einer Krise.

Infokasten

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist eine Einrichtung des Landes und ein neutrales, von der Stadt Bochum als Behörde weisungsunabhängiges Gremium. Hauptaufgabe des Gutachterausschusses ist es, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen. Dazu ermittelt er unter anderem Kaufpreise nach dem Baugesetzbuch, erstellt die Bodenrichtwertkarte und erarbeitet den Grundstücksmarktbericht. Die Mitglieder des Bochumer Gutachterausschusses werden vom Land NRW durch die Bezirksregierung Arnsberg, bestellt. Weitere Informationen zum Gutachterausschuss in der Stadt Bochum finden Sie unter www.gars.nrw/bochum.

(10. September 2020)